2017年樓市大猜想：廝殺，并購，洗牌，房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走？

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無(wú)論是市場(chǎng)抑或政府都已發(fā)出預警信號，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)對于政府、房企、購房者和投資客，無(wú)疑都是一場(chǎng)博弈與大考。

2016年的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂跌宕起伏，有人歡喜有人憂(yōu)。從年初的一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)瘋狂跳表一路飆升，豪宅市場(chǎng)不斷放量，年中的地價(jià)頻頻刷新地王涌現，到年末的市場(chǎng)迎來(lái)政策最嚴緊箍咒。

這一年地產(chǎn)商們也過(guò)得不輕松。A股房企頻遭險資舉牌，升級轉型去地產(chǎn)化，更有錯綜復雜的股權之爭，出海尋求國際市場(chǎng)新機遇。面對變化莫測的市場(chǎng)迷霧，多數房企試圖在夾縫中重生，有的一蹶不振，有的卻能脫穎而出。

克而瑞最新發(fā)布的《2016年前11個(gè)月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》榜單顯示，2016年沖刺尚未結束，成功跨入千億元銷(xiāo)售額的房企數量已擴充至10家，這一數字在2015年為7家。

前10強房企增長(cháng)勢頭強勁，前11個(gè)月的總銷(xiāo)售額達2萬(wàn)億元，銷(xiāo)售額門(mén)檻已過(guò)千億。另外，超過(guò)21家房企的規模超過(guò)500億元，50強及百強房企的入榜門(mén)檻都遠超過(guò)2015年全年水平。

“從銷(xiāo)售業(yè)績(jì)來(lái)講，越來(lái)越多企業(yè)的規模越來(lái)越龐大，主要基于2016年的銷(xiāo)售市場(chǎng)整體不錯，銷(xiāo)售面積增了三成左右，價(jià)格大概增加一成。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)在接受《二十一世紀商業(yè)評論》（下稱(chēng)《21CBR》）記者采訪(fǎng)時(shí)分析道。

有業(yè)內人士預測，未來(lái)5年—10年，全國百強房企的總體銷(xiāo)售規模會(huì )占房地產(chǎn)市場(chǎng)總體規模的70%—80%，前10名會(huì )占35%—40%。未來(lái)前10名的平均體量或將達到4000億元。

=“地產(chǎn)大哥”之爭=

最令人關(guān)注的是，在2016年前11個(gè)月業(yè)績(jì)生成的新榜單中，前三甲儼然有了全新的排位。中國恒大集團（下稱(chēng)“恒大”）以3471.1億元的成績(jì)一躍成為新晉“房企老大”。萬(wàn)科則以3388.9億元位居第二，碧桂園作為2016年最為矚目的黑馬，從2015年的第7名順利殺入前三，銷(xiāo)售金額為2880.4億元。

2016年12月11日晚，碧桂園發(fā)布公告稱(chēng)，截至當日，共實(shí)現合同銷(xiāo)售金額約3000億元，銷(xiāo)售建筑面積約3654萬(wàn)平方米，同比分別增長(cháng)約143%及91%。這意味著(zhù)國內龍頭房企的前三強，已經(jīng)全部進(jìn)入3000億元階梯。

這顯然不是一場(chǎng)輕松的廝殺。

2016年注定是房地產(chǎn)市場(chǎng)上不平凡的一年。12月5日，恒大發(fā)布業(yè)績(jì)公告，2016年11月份的合約銷(xiāo)售金額約為321.4億元，較2015年同期增長(cháng)80.0%。2016年1月份至11月份，恒大累計合約銷(xiāo)售金額約達3488.5億元，完成年度合約銷(xiāo)售目標3000億元的116.3%，累計合約銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售均價(jià)分別約為4195.0萬(wàn)平方米及每平方米8316元，同比分別增長(cháng)88.9%及7.1%。

而在三天之前的12月2日，萬(wàn)科發(fā)出的公告顯示，2016年11月份萬(wàn)科實(shí)現銷(xiāo)售金額294.7 億元，而今年前11個(gè)月，萬(wàn)科累計實(shí)現銷(xiāo)售面積2598.7萬(wàn)平方米，銷(xiāo)售金額3413.6億元。

其實(shí)，作為行業(yè)老大，萬(wàn)科的第一之位已經(jīng)不是第一次易主。2014年的全年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排名中，綠地曾以257億元險勝萬(wàn)科。不過(guò)，2016年的情況似乎完全不同。

2016年第三季度房企業(yè)績(jì)公布之時(shí)，恒大已經(jīng)以2805.8億元的銷(xiāo)售成績(jì)超越萬(wàn)科的2629億元，成為“行業(yè)一哥”。盡管恒大董事局主席許家印不止一次在公開(kāi)場(chǎng)合表示“從未想過(guò)爭當地產(chǎn)大哥”，恒大卻在房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰場(chǎng)上持續發(fā)力，未曾懈怠。

20歲的恒大，對決的是根基深厚的32歲的萬(wàn)科?；仡?009年恒大在香港上市時(shí)，年銷(xiāo)售額僅303億元，當年萬(wàn)科的634億元是恒大的兩倍多。除了房企一哥的業(yè)績(jì)之爭進(jìn)入白熱化階段外，人們在2016年同時(shí)提起這兩家企業(yè)的名字時(shí)，更多是由于8月份恒大正式加入“萬(wàn)科股權之爭”的混戰。恒大和萬(wàn)科的較量搬到了資本市場(chǎng)上。

2016年8月初，萬(wàn)科發(fā)布關(guān)于股東權益變動(dòng)的提示性公告，確認恒大地產(chǎn)集團有限公司一致行動(dòng)人分別于當年7月25日至8月8日之間，增持萬(wàn)科A股股份5.52億股，占公司總股份5%，成交均價(jià)為18.06元/股。恒大在資本市場(chǎng)上的野心開(kāi)始顯露。

持續數月增持，截至2016年底，恒大共斥資362.73億持有15.53億股萬(wàn)科A，占萬(wàn)科已發(fā)行股本總額約14.07%。

對此，恒大總裁夏海鈞在2016年12月中旬公開(kāi)表態(tài)：“恒大無(wú)意也不會(huì )成為萬(wàn)科的控股股東。”這是恒大入股萬(wàn)科近半年來(lái)的首次官方表態(tài)。

對于萬(wàn)科而言，自2015年起，包括寶能、華潤、恒大、安邦在內的股權博弈仍在繼續。2016年12月18日，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，經(jīng)董事會(huì )同意，公司終止了與深鐵集團的重組。拉鋸戰長(cháng)達一年，有業(yè)內分析師表示，萬(wàn)科股權大戰未明朗的前景和各方角力造成的混亂，不僅是業(yè)績(jì)，對萬(wàn)科的人才流失及信用風(fēng)險都存在一定影響。

截至2016年12月底，萬(wàn)科的第一大股東為寶能系，共持有萬(wàn)科股份25.4%，華潤持股15.29%，恒大系持股14.07%，安邦持股6.177%，萬(wàn)科管理層通過(guò)金鵬資管計劃持股4.14%，萬(wàn)科企業(yè)股中心通過(guò)德贏(yíng)資管(德贏(yíng)1號、2號)計劃持股3.66%，萬(wàn)科工會(huì )持股0.61%。

2016年底有消息稱(chēng)，目前寶能系正在謀求退出方案，方案之一正是與恒大接觸，商討將所持股權轉讓給恒大。不過(guò)該方案尚未得到萬(wàn)科及恒大方面的明確回復。

1月12日晚間，萬(wàn)科發(fā)布公告稱(chēng)，深圳地鐵與華潤簽訂股份受讓協(xié)議，擬受讓華潤所持有的萬(wàn)科A股股份，通過(guò)此次股份受讓?zhuān)钲诘罔F將成為萬(wàn)科重要股東。

=千億俱樂(lè )部擴編=

從2016年前11個(gè)月的數據來(lái)看，千億房企的數量已經(jīng)達到10家。對比2015年的7家，新增的3家千億軍團的名字引人矚目——融創(chuàng )中國、華夏幸福、綠城。

“相愛(ài)相殺”的融創(chuàng )和綠城在2016年同時(shí)跨入了千億門(mén)檻。根據克而瑞的統計數據，融創(chuàng )在2016年前11個(gè)月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額1230.1億元，綠地則完成了1021.5億元。

在銷(xiāo)售金額大幅增長(cháng)的同時(shí)，融創(chuàng )近期拿地及收購并購的力度也不小，先后收購柳傳志聯(lián)想旗下的融科智地42個(gè)物業(yè)項目的權益以及入股金科地產(chǎn)。此外，融創(chuàng )還分別在合肥、南昌、紹興、青島、東莞等地通過(guò)招拍掛方式獲取大量土地。

有分析人士稱(chēng)，融創(chuàng )今年的城市布局策略，更多是通過(guò)并購來(lái)完成，避開(kāi)了一路水漲船高的招拍掛市場(chǎng)，這幾年其近三分之二的開(kāi)發(fā)項目都是通過(guò)并購獲得。據不完全統計，截至2016年底，孫宏斌在并購市場(chǎng)上已經(jīng)斥資約361億元。

在土拍市場(chǎng)持續火熱、競爭加劇、門(mén)檻進(jìn)一步提升的趨勢下，并購成為了房企快速擴張規模的重要途徑。并購完成之后，并購項目迅速并表，成為2016年部分房企業(yè)績(jì)大幅提升的原因之一。

在業(yè)內被稱(chēng)作“狩獵者”的融創(chuàng )董事長(cháng)孫宏斌，在2016年年初就將當年定義為“融創(chuàng )的新起點(diǎn)”，銷(xiāo)售目標定為800億元，并將在2017年沖擊1000億元。沒(méi)想到，融創(chuàng )提前成功闖入千億陣營(yíng)。

在過(guò)去兩年曾被融創(chuàng )并購的綠城，最終再次易主中交集團。雖然波折不斷，但是絲毫沒(méi)有妨礙其沖刺千億銷(xiāo)售額的步伐，最終在2016年完成了綠城創(chuàng )始人宋衛平在2011年提出的邁入千億的目標。

撤離三四線(xiàn)城市，重新回歸一二線(xiàn)，綠城的目的很明確，所以在最近兩年地價(jià)高企的情況下也不惜重金攬地。2016年3月23日，綠城擊敗萬(wàn)科、保利等十余家房企，以37.35億元的總價(jià)競得杭州潮鳴地塊，溢價(jià)109%，以45368元/平方米的樓面價(jià)刷新了當時(shí)杭州宅地單價(jià)紀錄。有業(yè)內分析師表示，綠城已經(jīng)完成土地儲備換倉，手握1500億元左右的可售資源。

作為十強榜單中唯一一家以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)為主的企業(yè)，華夏幸福顯得更為神秘。

華夏幸福執行總裁葉珺此前在公開(kāi)場(chǎng)合表示，過(guò)去15年，華夏幸福已在京津冀、長(cháng)江經(jīng)濟帶、珠江三角洲及“一帶一路”沿線(xiàn)國家等在內的50余個(gè)區域有落點(diǎn)，并聚焦10大重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，形成了近百個(gè)區域級產(chǎn)業(yè)集群，已經(jīng)在全國投資開(kāi)發(fā)建設了近50個(gè)產(chǎn)業(yè)新城，累計招商引資及企業(yè)發(fā)展金額超過(guò)兩千億元。

從2002年起，華夏幸福就被引入河北省固安縣，以“政府主導、企業(yè)運作、合作共贏(yíng)”的PPP市場(chǎng)化運作模式，推動(dòng)固安的經(jīng)濟發(fā)展、城市發(fā)展和民生保障。

公開(kāi)資料顯示，曾經(jīng)的固安縣在華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城模式的助推下，在14年里財政收入增長(cháng)50倍，成為目前國內PPP模式的典型。憑借旗下的產(chǎn)業(yè)新城，華夏幸福也獲得了快速發(fā)展，資產(chǎn)規模增加了10多倍。

借助中央推廣產(chǎn)業(yè)園的利好，最近幾年華夏幸福的產(chǎn)業(yè)園復制提速。雖說(shuō)發(fā)力產(chǎn)業(yè)園，但是翻看其幾年來(lái)的銷(xiāo)售數據發(fā)現，園區內的住宅銷(xiāo)售收入仍是主力，占總銷(xiāo)售額60%以上，園區其他部分收入僅為20%左右。

在十強名單之外，有一位榜單“紅人”也備受關(guān)注——華潤置地在2015年以851億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jì)排名第八，卻無(wú)緣千億軍團。在2016年前11個(gè)月的榜單上，華潤置地以975.4億元的成績(jì)排名11位，再次被拒于千億門(mén)外。

=樓市分岔口=

億翰智庫監測的2016年前11月中國典型房企銷(xiāo)售業(yè)績(jì)TOP200數據顯示，國內80%房企均已完成全年銷(xiāo)售目標。經(jīng)歷了2016年市場(chǎng)的變化莫測之后，站在分岔路口，對2017年樓市的各種猜想隨之而來(lái)。

從房企對市場(chǎng)的預期判斷中，最核心的數據來(lái)自其土地儲備規模。根據克而瑞數據，2016年全年，30家重點(diǎn)企業(yè)新增土儲面積為29278.78萬(wàn)平方米，較2015年同期上升34%；拿地總金額高達12727.39億元。

從30家房企2016年新增土地金額同比情況來(lái)看，19家房企同比上升， 7家出現100%以上的大幅增長(cháng)，不少房企新增土地金額創(chuàng )下了歷年新高。

其中，碧桂園以新增土儲7446.18萬(wàn)平方米的成績(jì)獨占鰲頭，刷新了其歷年拿地面積之最，較2015年大幅增長(cháng)95%。

克而瑞的報告分析，碧桂園在2016年如此積極地擴張，原因無(wú)外乎以下兩點(diǎn)：一是銷(xiāo)售高增長(cháng)背后亟須補倉，二是碧桂園在郊區大盤(pán)上可謂“長(cháng)袖善舞”，我國三四線(xiàn)城市未來(lái)仍有較大的市場(chǎng)空間，碧桂園可憑借三四線(xiàn)的投資布局將其優(yōu)勢進(jìn)一步擴大。

“某種程度上，如果2016年銷(xiāo)售業(yè)績(jì)不錯的話(huà)，最后可售房源所剩無(wú)幾，則房企補庫存的需求會(huì )較為明顯。”嚴躍進(jìn)告訴《21CBR》記者，資金回籠之后很可能影響接下來(lái)企業(yè)的拿地節奏，信貸投資等都會(huì )加快。

為了達到降低運營(yíng)風(fēng)險、控制成本等目的，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試以聯(lián)合體及并購形式來(lái)拿地，在地價(jià)高企的一線(xiàn)城市和重點(diǎn)二線(xiàn)城市尤甚。

通過(guò)與中信的整合，中海以?xún)r(jià)值310億元股份和價(jià)值61.5億元的持有物業(yè)作為交換，獲得了中信總樓面面積3155萬(wàn)平方米的土地儲備，折合樓面價(jià)約1177元/平方米，遠低于公開(kāi)土地市場(chǎng)的價(jià)格。

為了謀求更多出路，在升級轉型方面，越來(lái)越多的品牌房企選擇了“去地產(chǎn)化”道路，以多元化轉型戰略尋求新機遇，其中最為典型的是出現一波房企“改名潮”。

2016年年中，“恒大地產(chǎn)集團有限公司”變更為“中國恒大集團”；雅居樂(lè )公司的中文名稱(chēng)由“雅居樂(lè )地產(chǎn)控股有限公司”變更為“雅居樂(lè )集團控股有限公司”；遠洋地產(chǎn)更名為“遠洋集團”。遠洋集團總裁李明表示，改名后與現有戰略及業(yè)務(wù)格局更加匹配，為“遠洋”發(fā)展打開(kāi)格局。

值得一提的是，在房企公布的成績(jì)單中，海外地產(chǎn)也成為房企新的增長(cháng)點(diǎn)之一，“出海”步入收獲期。

根據普華永道方面的統計顯示，2016年前三季度中國內地企業(yè)海外并購交易的數量和金額均實(shí)現顯著(zhù)增長(cháng)，交易數量達到創(chuàng )紀錄的671宗，幾乎是2015年全年交易數量的兩倍；交易總金額逾1600億美元。從投資領(lǐng)域來(lái)看，房地產(chǎn)以83億美元的額度，成為財務(wù)投資者海外并購的首選。

國內的大型開(kāi)發(fā)商在過(guò)去幾年先后啟動(dòng)了海外布局計劃，包括碧桂園、綠地、富力、首創(chuàng )、萬(wàn)達等房企的海外項目2016年加速入市銷(xiāo)售。不僅如此，國內房企在海外的投資額每年都呈上升趨勢，根據高力國際的交易記錄，目前海外發(fā)達國家的一線(xiàn)城市中均已出現中國開(kāi)發(fā)商的影子。

2016年初，地方和全國兩會(huì )定調2016年房地產(chǎn)市場(chǎng)為“去庫存”之年。中央繼2015年“9 . 30”下調首付最低至二點(diǎn)五成之后，在2016年1月進(jìn)一步將不限購城市的首付款比例下調至最低20%，之后超過(guò)150個(gè)城市出臺了去庫存新政，空前寬松的購房環(huán)境使三四線(xiàn)樓市得以回暖，部分一二線(xiàn)樓市則走向過(guò)熱。

“好景”只維持了前三季度，2016年的“9 . 30”政策開(kāi)啟了22城密集調控的步伐，以“限購、限貸、限價(jià)、限錢(qián)”為代表的收緊政策不斷在熱點(diǎn)城市加大力度。一線(xiàn)城市中，上海、深圳的非戶(hù)籍人士的限購年限延長(cháng)至5年，與北京一樣為全國最嚴。南京、蘇州的二套房首付比例高達80%。

“對于2017年整個(gè)市場(chǎng)來(lái)講，銷(xiāo)售面積會(huì )略為下滑，很多企業(yè)要做防寒冬的措施。”嚴躍進(jìn)預測，即使下滑也預計會(huì )維系在5%的水平，不需過(guò)于悲觀(guān)，“有部分城市的銷(xiāo)售量相比2016年還是會(huì )有正增長(cháng)”。

2016年12月的中央經(jīng)濟工作會(huì )議明確了2017年中國樓市發(fā)展的方向，堅持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場(chǎng)規律的基礎性制度和長(cháng)效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止大起大落。

如今，無(wú)論是市場(chǎng)抑或政府都已發(fā)出預警信號，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)對于政府、房企、購房者和投資客，無(wú)疑都是一場(chǎng)博弈與大考。

（來(lái)源：二十一世紀商業(yè)評論 羅麗娟 ）